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金岩石楼市还会涨房地产投机泡沫还将放大

2019-08-16 19:48:24来源:励志吧0次阅读

  中国城市的楼价比美国贵,这已经不是了。但从趋势上看,中国的楼市还会涨,而且会涨得很离谱,因为物极必反,股市和楼市的资产泡沫不达到极限是不会破灭的,这是每个国家都经历过的非理性繁荣。

  的确,无论是从租金的投资回报率还是居民的收入房贷比,我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看,决定房价的既不是本土的工资收入,也不是当地的租金水平,而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中,住宅的购买者近80%为外来人口,首付资金的来源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦东星河湾开盘,当日销售超过40亿,264栋千万级高档公寓在几个小时内一抢而空,刷新了世界房地产业的单日销售纪录。而根据易居中国的房地产研究院对当日购房者所做的定量分析。82%的购房者是年龄在45岁以下的人,77%的购房者不是上海本地人。这个年龄结构又不在上海工作的群体,主要是“富二代”、投资者或企业家!所以中国城市的房价不是由本地的工薪收入和租金回报率决定的,而是由外来人口和外部资金的流入决定的,投资性购房的占比估计在80%以上。因此,作为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入/房贷比和租金投资回报率的高低来判断房价走势,而要把房地产放在投资市场上分析其价格走势,否则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。

  中国经济正处于城市化的加速阶段,过去20年,城市人口从25%上升到45%,现在已超过6亿人,由于人口加速流入城市,房地产泡沫正在生成。据麦肯锡预测,中国的城市人口到2025年将接近10亿人,城市化率达到65%。由此推论,城市化推动的房地产投机泡沫在未来10~15年内还会放大。

  (本文来源:大洋-广州 )

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